C'est la question que nous posent, presque chaque semaine, les acquéreurs qui poussent la porte de l'agence. Entre les taux qui bougent, les prix qui semblent s'être calmés et l'actualité économique qui inquiète, difficile de s'y retrouver. Voici un point clair, sans langue de bois, pour vous aider à y voir plus net.

Où en sont les taux de crédit ?

Début septembre 2026, les taux moyens se situent autour de 3,4 % sur 15 ans, 3,4 à 3,5 % sur 20 ans et 3,5 à 3,6 % sur 25 ans, avec des grilles bancaires qui montent jusqu'à 3,6-3,7 % pour les profils les plus courants. Les meilleurs dossiers — apport solide, situation professionnelle stable, endettement maîtrisé — continuent de décrocher des taux proches de 3 %.

La tendance est à une légère hausse depuis le printemps, portée par les tensions géopolitiques, la remontée des prix de l'énergie et les interrogations sur la dette souveraine française. Une décision de la Banque centrale européenne est d'ailleurs attendue le 10 septembre, et plusieurs courtiers anticipent que les taux sur 20 ans pourraient approcher les 3,7-4 % d'ici la fin de l'année.

Ce que cela change concrètement: chaque dixième de point compte sur la durée d'un prêt. Sécuriser son financement maintenant, plutôt que d'attendre une hypothétique détente, reste dans la plupart des cas la stratégie la plus prudente.

Et du côté des prix?

Après plusieurs années de baisse, les prix de l'ancien se sont globalement stabilisés, avec une variation annuelle proche de zéro. Le marché est décrit par de nombreux notaires comme « à l'équilibre, mais fragile » : les vendeurs ajustent leurs prétentions au compte-gouttes, les acheteurs prennent leur temps, et les transactions se font sur la base de négociations plus réalistes qu'il y a deux ou trois ans.

Cette stabilisation a une conséquence concrète pour vous : une vraie marge de négociation existe, notamment sur les biens qui traînent depuis plusieurs mois ou qui nécessitent des travaux.

Qui achète en ce moment?

Les primo-accédants restent le moteur du marché. C'est un signal encourageant : quand les acheteurs qui financent pour la première fois reviennent, cela traduit une forme de confiance retrouvée dans le pouvoir d'achat immobilier, même si les taux restent nettement supérieurs à ceux d'il y a quatre ou cinq ans.

Alors, faut-il acheter maintenant ou attendre?

Il n'y a pas de réponse universelle, mais quelques repères simples :

Les arguments pour acheter maintenant

• Les prix sont stabilisés et la négociation reste possible, en particulier hors des secteurs les plus tendus.

• Les taux, même en légère hausse, restent contenus par rapport aux pics passés — et rien ne garantit qu'ils redescendront avant la fin de l'année.

• Pour un projet avec un horizon de détention de 7 ans ou plus, les conditions actuelles sont jugées globalement acceptables par les professionnels du secteur.

Les points de vigilances

• Si les taux continuent de grimper d'ici décembre, l'attentisme pourrait coûter plus cher qu'il ne rapporte.

• Pour un investissement locatif, certains éléments de cadrage fiscal sont encore attendus d'ici la fin de l'année, ce qui peut justifier de patienter quelques semaines selon votre projet.

• La qualité de votre dossier (apport, stabilité, taux d'endettement) pèse aujourd'hui plus que jamais sur les conditions qui vous seront proposées.

Notre conseil chez Immobilier et Patrimoine SAS

Il n'existe pas de « bon moment » universel — il existe votre bon moment, celui qui correspond à votre projet de vie, à votre capacité d'emprunt et à votre horizon de détention. Ce qui est certain, c'est qu'un dossier bien préparé, un financement anticipé et un accompagnement sur mesure font toute la différence dans un marché qui récompense les acheteurs les mieux préparés.

Vous vous posez la question pour votre propre projet ? Parlons-en ensemble : nous étudions votre situation, votre budget et le marché local pour vous dire, concrètement, si c'est le bon moment pour vous.

Immobilier & Patrimoine — Vénissieux

Un dispositif encore méconnu, mais qui séduit de plus en plus d'investisseurs en quête de sens autant que de performance.

Un principe simple, une portée social forte

L'usufruit locatif social (ULS) repose sur une idée simple: dissocier temporairement la pleine propriété d'un logement neuf en deux droits distincts.

• - L'investisseur acquiert l'usufruit, généralement pour une durée de 15 à 20 ans.

• - Un bailleur social (organisme HLM,société d'économie mixte) acquiert la nue-propriété, et gère le bien en le louant à des ménages sous conditions de ressources.

Pendant toute la durée du démembrement, c'est le bailleur social qui s'occupe de tout : recherche de locataires, gestion locative, entretien courant, encaissement des loyers. L'investisseur, lui, n'a ni loyers à percevoir ni charges de gestion à assumer, mais il n'a pas non plus de fiscalité sur des revenus fonciers... puisqu'il n'en perçoit pas.

Pourquoi ce montage séduit les investisseurs

Le principal intérêt de l'ULS ne se situe pas dans un rendement locatif, mais ailleurs :

Une décote à l'achat. L'usufruit est acquis avec une décote significative par rapport à la valeur en pleine propriété, souvent entre 35 et 50 %, reflet de la durée limitée du droit.

Une fiscalité allégé. Sans revenus locatifs, l'investisseur n'a rien à déclarer au titre de l'impôt sur le revenu pour ce bien. Il échappe également à l'IFI sur sa quote-part, l'usufruit temporaire portant sur un bien loué à usage social étant exclu de l'assiette imposable dans les conditions prévues par la loi.

Zéro gestion. Aucune vacance locative à gérer, aucun impayé à craindre, aucun devis de travaux à arbitrer : le bailleur social assume l'intégralité de l'exploitation.

Une reconstitution automatique de la pleine propriété. Au terme du démembrement, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire (le bailleur social) devient plein propriétaire, sans indemnité à verser à l'investisseur. C'est le mécanisme même du démembrement : l'investisseur ne récupère pas le bien, il en a simplement profité sous une autre forme pendant la durée convenue.

Pour qui se placement à du sens?

L'ULS s'adresse à un profil d'investisseur particulier : quelqu'un qui n'a pas besoin de revenus complémentaires immédiats, qui souhaite réduire une base taxable à l'IFI, et qui accepte de ne pas récupérer le bien à l'issue de l'opération. C'est un placement de diversification patrimoniale, pensé sur le temps long, rarement adapté à un premier investissement locatif.

Il séduit aussi les investisseurs sensibles à la dimension sociale du projet : chaque opération d'ULS contribue directement à la production de logements sociaux dans des zones où la demande est forte, sans peser sur les finances publiques de la même manière qu'un logement social classique.

Les points de vigilance

Comme tout montage juridique, l'usufruit locatif social mérite d'être étudié avec attention avant de s'engager :

• - La durée est fixe et l'investisseur ne récupère jamais la pleine propriété du bien à l'issue du démembrement.

• - La revente de l'usufruit avant terme reste possible, mais le marché secondaire est étroit.

• - L'opération repose sur la solidité du bailleur social partenaire : c'est un critère de sélection essentiel.

En résumé

L'usufruit locatif social n'est pas un produit de rendement, mais un outil patrimonial à part entière : décote à l'achat, allègement fiscal, gestion déléguée à 100 %, et une utilité sociale concrète et immédiate. Un dispositif à envisager sereinement dans une stratégie de diversification, en particulier pour les patrimoines soumis à l'IFI.

Vous vous interrogez sur la pertinence de l'usufruit locatif social dans votre stratégie patrimoniale ? N'hésitez pas à échanger avec votre conseiller pour étudier ensemble les opportunités disponibles et leur adéquation avec vos objectifs.